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L'ACCETTAZIONE TACITA DELL'EREDITA'

Non è altro che un documento in cui si dichiara che l'eredità è stata accettata. Si stipula dal notaio, al momento del rogito, in caso di successione e di vendita del primo bene immobile facente parte della stessa.
E' un documento obbligatorio ogniqualvota c'è una successione, quindi nel caso in cui l'eredità derivi dalla scomparsa di entrambi i
genitori, si trascriveranno due accettazioni.
Poichè l'eredità si può anche rifiutare, questa operazione è un atto dovuto, in quanto garantisce la continuità di trascrizione dell'immobile. Ha un costo che si aggira intorno alle 400 euro per de cuius.

 

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

Quando decidiamo di acquistare casa, al momento del rogito, siamo tenuti al pagamento di tre imposte: imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria. L'importo di ciascuna di esse varia a seconda che si acquisti come prima casa oppure no e in funzione del fatto che si acquisti da privato o da impresa costruttrice.
Lo Stato prevede delle agevolazioni sull'imposta di registro per chi acquista come prima casa. Questa è dovuta nella misura del 2% (anzichè del 9%) sul valore catastale dell'immobile. Quest'ultimo si calcola moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente moltiplicatore (115,5 se si tratta di prima abitazione o 126 se si tratta di abitazione secondarie o immobili di lusso). Se il risultato finale è inferiore a 1.000 euro, l'imposta di registro viene innalzata a mille euro, che è il valore minimo per questa imposta. L'importo dell'imposta catastale e di quella ipotecaria è di 50 euro ciascuna.
Se invece si acquista da impresa costruttrice, le tre imposte sono tutte da 200 euro ciascuna. A queste però bisogna aggiungere l'IVA, che è al 4% sul prezzo d'acquisto se si tratta di prima casa e al 10% sulle seconde case.

Vediamo un esempio:
Supponiamo che acquisti una abitazione come prima casa da soggetto privato, e che la stessa abbia una rendita catastale pari a 700 euro. Per ottenere l'imposta di registro dovrò moltiplicare 700x115,5 per ottenere dapprima il valore catastale dell'immobile. A questo risultato applicherò poi il 2%. Avremo quindi: 700x115,5=80.850. Il 2% è 1.617. Devo poi aggiungere imposta catastale e imposta ipotecaria, per cui:
imposta di registro: 1.617,00 euro
imposta catastale: 50,00 euro
imposta ipotecaria: 50 euro
TOTALE DA PAGARE: 1.717,00 euro

Se invece dovessi acquistare da impresa costruttrice una abitazione da destinare a prima casa, sarò soggetto ad IVA del 4% sul prezzo d'acquisto. Supponiamo che esso sia di 200.000 euro, dovrò versare:
IVA: 8.000,00 euro
imposta di registro: 200,00 euro
imposta catastale: 200,00 euro
imposta ipotecaria: 200,00 euro
TOTALE DA PAGARE: 8.600,00 euro

Di seguito una tabella riassuntiva
Sei sicuro di sapere quanto costa REALMENTE acquistare casa? - TAM ...

Per chiarimenti o dubbi non esitare a contattarci!

 

IL CERTIFICATO ENERGETICO (APE)

Che cos'è ?

Da diversi anni, la legge prevede per chi vende o fitta un immobile un particolare documento che attesti le caratteristiche energetiche dello stesso. Stiamo parlando dell'APE (Attestato di Prestazione Energetica) meglio conosciuto come certificato energetico. Si tratta di un documento rilasciato da un tecnico abilitato (di solito un ingegnere o un geometra) in cui si definisce il consumo energetico di un immobile. Il risultato che emerge da diversi parametri viene misurato in KWh e poi catalogato in classi. Si va dalla classe A, suddivisa a sua volta in A4 (la migliore in assoluto), A3, A2, A1, che è la più performante di tutte (propria delle nuove costruzioni che utilizzano tecnologie all'avanguardia, in cui ogni consumo non viene sprecato ma utilizzato per il corretto funzionamento e riscaldamento della casa), alla classe G, che è invece la meno efficiente (rientrano in questa classe vecchi immobili, solitamente privi di riscaldamento o con caratteristiche tali da non garantire il mantenimento del calore al proprio interno).

A chi spetta?

L'APE spetta alla parte venditrice o locatrice dell'immobile ed è obbligatoria per tutti gli edifici ad uso residenziale o commerciale, esclusi i depositi. Essa, come già specificato, è redatta da un tecnico che effettuta in prima analisi un sopralluogo per verificare lo stato degli infissi, degli impianti di riscaldamento e delle mura. Vengono poi presi in analisi altri elementi quali: l'esposizione, il libretto della caldaia ed eventuali altre apparecchiature elettriche.

Quando viene rilasciato?

Il certificato energetico viene allegato al rogito di compravendita o al contratto di locazione ed ha validità di 10 anni dal momento in cui è stato emesso.

Quanto costa?

Il costo dell'APE è variabile a seconda della tipologia, della grandezza e delle caratteristiche dell'immobile. Di solito si aggira intorno alle 150/200 euro. Vendendo con Noi però, potrai usufruire di uno sconto pari al 40%
sull'importo del certificato energetico qualora ne fossi sprovvisto.

di segutio un esempio di APE

Attestato APE Genova

 

COME IL CORONAVIRUS CAMBIERA' IL MERCATO IMMOBILIARE

Mai come in questi giorni ci siamo accorti dell'importanza della casa. Dopo averla vissuta per anni come un albergo, riducendola all'essenziale, perchè la vita era fuori per le strade e i negozi, in questi due mesi l'ambiente domestico ha visto crescere la sua centralità.
Ed è così che le scale sono diventate utili per l'esercizio fisico, gli spazi esterni per il relax, le stanze ben delimitate per poter applicare la didattica online o lo smartworking. Elementi, questi ultimi, che non si conciliano bene con le moderne zone living open space.
Privacy e sicurezza hanno riportato in auge il ruolo dei confini abitativi. Il lockdown potrebbe persino portare al declino dell'ascensore. Almeno questo è quello che sperano gli esperti infettivologi e di malattie metaboliche.
Che ci piaccia o no, un dato è pressochè certo: è cambiata la percezione degli spazi e degli ambienti. Il concetto di minicasa (scelta quasi obbligata dati i cambiamenti sociali, tra single, natalità zero e popolazione sempre più anziana) rischia di essere cancellato dalla  richiesta di spazio e di zone di comfort che stanno venendo prepotentemente alla ribalta. Quel che è emerso è che quando la casa viene vissuta giorno dopo giorno, senza interruzione di continuità, più o meno intensamente, adattando e condividendo lo spazio domestico a diverse funzioni, emergono difetti che prima si ignoravano. Dal rumore dei vicini, alla mancanza di luce naturale, ad un numero di stanze proporzionato ai componenti familiari. E aumentano così le esigenze: se non puoi correre, uscire, nuotare, hai bisogno di un workout casalingo,  adattando (dove possibile) gli ambienti alle nuove necessità. Ecco quindi gli spazi modulari, separati da porte scorrevoli, pronti a trasformare una sala da pranzo ad un luogo di istruzione a distanza. Senza dimenticare piccoli aree verdi da trasformare in oasi che favoriscano la concentrazione e stimolino la creatività.
Ricerche immobiliari ipotizzano nell'immediato futuro un incremento del valore delle abitazioni con lastrico solare o giardino (+10%), esposizione tripla (+9%), veranda (+8%) e doppio bagno (5%). Trend in calo invece per le case piccole, scarsamente luminose, senza ampi spazi esterni (fino al 7% in meno). Penalizzazioni anche per caratteristiche estrinseche come ad esempio un vicinato rumoroso (-6%) e per le case con impianti obsoleti (-3%).

Le abitudini e le esigenze delle persone cambiano, ed è facile pronosticare una svolta epocale. La rivoluzione progettuale non riguarderà soltanto gli interni ma anche gli esterni e le facciate. Questa però non avverrà subito, perchè la casa così come è concepita da noi, non potrà mai sostituire completamente un ufficio, una scuola, una palestra e, nonostante il lavoro da remoto sarà inevitabilmente sempre più diffuso, progettare l'architettura delle nuove abitazioni in funzione dell'home working significherebbe snaturare la funzione principale del focolaio domestico. Il cambiamento è appena iniziato e verosimilmente coinvolgerà prima le grandi città per poi diffondersi altrove. L'importante è non farsi trovare impreparati.

5 Maggio 2020

 

LAVORARE IN ESCLUSIVA

Avete deciso di vendere casa e dovete scegliere l'agenzia? Il primo consiglio spassionato che sentiamo di darvi è quello di scegliere sempre una ed una sola agenzia.

Operare con un mandato in esclusiva è per noi condizione necessaria per poter lavorare su un immobile.

Molti credono che affidando l'incarico (il più delle volte verbalmente) a più agenzie hanno maggiori probabilità di vendere. In realtà è vero il contrario. La prima cosa di fondamentale importanza se hai deciso di affidare la vendita di casa tua ad un'agenzia è soltanto una: l'ESCLUSIVITA'.
Dare il mandato a più agenzie equivale a non darlo a nessuno. Questo è vero per due semplici ragioni:
1) Pensi che un agente immobiliare senza esclusiva sia disposto a investire tempo e denaro sul tuo immobile? Al di là di qualche scatto e annuncio online non farà nient'altro (tra l'altro sono cose che potrebbe fare chiunque)
2) Credi davvero che un agente immobiliare che abbia trovato un buon acquirente (cosa assai rara di questi tempi) preferisca indirizzarlo sulla tua casa piuttosto che su una in cui ha l'esclusiva?

Nessuna agenzia immobiliare riuscirà inoltre a seguirti sdeguatamente sulla vendita e non punterà sul tuo immobile. Tutt'al più lo sfrutterà come termine di paragone per proporre altri immobili ad un prezzo più basso.

Ci battiamo ogni giorno per far capire ai venditori l'importanza dell'esclusività. A chi ci dice di voler affidare l'incarico a più di un'agenzia rispondiamo cordialmente che noi non saremo tra queste. L'esclusività è per noi una prerogativa essenziale per poter lavorare con qualità e professionalità.


LA ZONA MIGLIORE DEL PAESE

Quando si valuta un immobile si deve tener conto di diversi fattori, uno di questi è la zona.

Molti ritengono che questo parametro giochi un ruolo determinante nell'influenzare la scelta del potenziale acquirente, oltre a far lievitare il prezzo della casa. In realtà le cose non stanno proprio così, e in questo articolo spiegheremo il perchè.

Nel nostro lavoro capita spesso di incontrare proprietari che il più delle volte, quando ci descrivono l'immobile che desiderano vendere, fanno spesso riferimento alla "zona", evidenziando come la stessa (per svariati motivi) sia la migliore del paese. E questo accade indipendentemente... dalla zona!

Che si parli dunque di una casa in centro o di una in periferia, di una vicino al cinema o di un'altra nei pressi del Convento, ciascun proprietario tende a far valere la propria zona di appartenenza, a sottolineare come sia la zona più bella tra tutte. Se lo fanno con noi per cercare di ottenere una valutazione più alta, è molto probabile che lo facciano anche con gli acquirenti. Peccato che questo sforzo di convincimento sia del tutto vano. Per una serie di motivi che elencheremo di seguito.
Innanzitutto, se una persona ha scelto di vedere la vostra casa in vendita, il più delle volte sa già dove è ubicata, per cui si pressupone che la zona sia di gradimento. In secondo lugo le ragioni per cui sponsorizzate la vostra zona possono essere del tutto irrilevanti per chi sta comprando. Il più delle volte infatti, semmai un cliente ci dovesse richiedere una zona rispetto ad un'altra, lo farà per ragioni differenti da quelle del venditore. L'acquirente potrebbe infatti ricercare nell'immobile la vicinanza a qualcuno (es. un parente) o qualcosa (es. il luogo di lavoro). Inoltre, anche i più strenui "amatori" di una determinata zona sono disposti a "sacrificarla" a dispetto del prezzo e della tipologia. In altre parole, se un cliente sta cercando una casa nelle vicinanze dei Salesiani e ne trova un'altra con le stesse caratteristiche, in un'altra zona, ma che costa 10mila euro in meno, indovinate un pò, quale delle due sceglierebbe?

Quello che stiamo cercando di dirvi è che la zona spesso non è un elemento discriminante nella
scelta di una casa e soprattutto non c'è una zona che costa sensibilmente più di un'altra!
Nonostante ciò, le ragioni che chi vende utilizza per convincere gli acquirenti a preferire casa sua
rispetto ad un'altra vertono spesso sulla zona. Eccone alcune:
1) C'è il supermercato vicino
Come se ce ne fosse soltanto uno in tutto il paese. Trovatemi una zona in cui nell'arco di 200
metri non ci sia un supermercato.
2) è vicino la scuola
Vedi sopra
3) Questa zona (Via Cassano) è la migliore perchè è la più vicina per Bari
Sì, è capitato anche questo!
4) Questa zona (via Matera) è la migliore perchè è più tranquilla
Sulla base di quale criterio?

Al di là di tutto, stabilire se una zona è buona oppure no è un fatto meramente soggettivo. Sicuramente nelle grandi città, l'ubicazione dell'immobile gioca un ruolo più importante. Ne deriva che avremo immobili più cari a seconda del quartiere, dei servizi presenti e anche della vicinanza alle stazioni metro. I prezzi in questi casi possono variare fino al 40%!

Tuttavia, nella nostra realtà, la percezione della zona varia da individuo a individuo. Esistono sicuramente zone più appetibili di altre (ad esempio il centro storico, a differenza di altre città più "turistiche", è meno richiesto rispetto alla periferia) ma ciò non incide significativamente sulla valutazione finale. Nonostante tutto, Via Roma e le piazze principali conservano ancora un certo fascino, per cui soltanto in determinati casi (e per determinate tipologie di immobili, come negozi e locali) è ancora possibile ricercare un prezzo leggermente più alto in base alla zona. I corsi principali e le vie più trafficate, in questo caso, valgono di più.

In definitiva, il consiglio che sentiamo di darvi se decidete di vendere casa, è quello di non fare leva sulla zona come aspetto principale e di ricordare che la stessa non fa aumentare il prezzo. Se una zona va bene o no, lo stabilisce chi compra e mai chi vende! E state pur certi che qualora la vostra zona venga preferita rispetto ad altre, mai la casa verrà pagata di più di quanto effettivamente vale.

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17/05/2019


L'ERRORE PIU' COMUNE CHE COMMETTE IL VENDITORE


Questo spazio è dedicato ai venditori, con la speranza di fornire utili consigli e di smuovere un mercato che per alcuni (per fortuna non troppi) è fermo ai fasti del passato.

Prima di cominciare è doveroso fare una premessa: ci rendiamo conto che la casa è per molti il bene più prezioso, per cui la decisione di venderla può spesso risultare traumatica dal punto di vista emotivio e il conseguente rischio di prendere decisioni sbagliate è quantomai concreto. Il ruolo dell'agenzia immobiliare, in quest'ottica, risulta il più importante di tutto il processo e una scelta sbagliata potrebbe pregiudicarne il buon esito.

Partiamo ora da uno dei più comuni (e più gravi) errori che un venditore commette nella scelta dell'agenzia, ossia SCEGLIERE IN BASE A CHI HA FORNITO LA VALUTAZIONE PIU' ALTA O MI HA ASSECONDATO SUL PREZZO.

Questa è senza ombra di dubbio una decisione che potrebbe a lungo termine costare caro. La ragione è piuttosto ovvia: se il prezzo del vostro immobile è troppo alto rispetto agli altri della stessa fascia, state pur certi che i potenziali acquirenti non lo prenderanno nemmeno in considerazione. La casa rimarrà invenduta per parecchio tempo e quando e se deciderete di abbassare il prezzo sarà troppo tardi. Più un immobile rimane sul mercato e più concreto sarà il rischio di svalutazione.
Ricordate che non esistono case "brutte o belle", esistono valutazioni "giuste o sbagliate"! Ed in questo periodo storico, dove il tempo è il maggior nemico, inquadrare sin da subito un range di prezzo in linea con le valutazioni di mercato è fondamentale.
Tenere sul mercato un immobile per più di 6 mesi è deleterio, lo stesso perde appeal e i potenziali acquirenti, qualora decideste di abbassare le pretese, avranno già virato su altre soluzioni più appetibili o peggio ancora sentiranno "puzza di bruciato" e saranno portati a credere che la casa ha qualche problema o che avete necessità di vendere (e quindi di svendere). Inoltre, se un cliente deve accedere ad un mutuo, la banca potrebbe fare resistenza perchè può ritenere il prezzo della casa troppo alto rispetto al suo reale valore.
Fin da subito, bisogna quindi far sì che gli acquirenti interessati percepiscano il vostro immobile come il migliore presente in una determinata fascia di prezzo. Spesso le agenzie per accattivarsi la vostra simpatia tendono a sovrastimare l'immobile il più delle volte per "tenervi contenti". Sono le stesse che tra qualche mese vi richiameranno e, considerando gli scarsi risultati ottenuti, vi proporranno un ribasso.

Troppe volte succede che i proprietari abbiano preteso più del giusto valore e a distanza di anni siano stati costretti a vendere a cifre addirittura più basse rispetto a quello che avrebbero potuto ottenere. Spesso questo accade perchè si seguono cattivi consigli e false convinzioni, o molto più semplicemente non si conosce il mercato locale. Alla luce di ciò MAI la nostra agenzia ha ritirato o ritirerà proposte che non ritiene congrue con i valori di mercato. Il nostro compito è quello di vendere alle migliori condizioni possibili nel minor tempo possibile. Il cosiddetto "affare" (se così lo vogliamo chiamare) si fa in due, non esiste affare per una sola controparte.

Pertanto, se avete deciso VERAMENTE di vendere, dovete essere il più possibile sinceri con voi stessi, ponetevi per un istante dall'altra parte del tavolo. Non pensate che la vostra casa sia la migliore di tutte, noi che ne vediamo tante vi possiamo assicurare che ne esiste sempre una che piace di più della vostra. Lasciate inoltre perdere il valore affettivo, non è quantificabile.

Ora, se avete capito la lezione, quello che dovrete fare non è nient'altro che sapere quali e quante case simile alla vostra sono state vendute nel corso degli ultimi 4/5 mesi, a che prezzo e a quale tipologia di cliente potrebbe interessare una casa con queste caratteristiche.
Poichè è difficile reperire questi dati privatamente, la cosa migliore da fare è rivolgersi ad un'agente immobiliare qualificato, e un agente immobiliare qualificato (oltre ad essere onesto e sincero) rilascia sempre una valutazione scritta, assumendosi la responsabilità di quello che dice, spiegando come è giunto a stabilire un determinato prezzo.
La casa si venderà in breve tempo solo se risulterà tra le più appetibili, se scegliete un prezzo troppo alto non farete altro che aiutare gli altri a vendere case simili. Lo ribadiamo: capire subito qual è il giusto prezzo è importantissimo. Questa è la regola principale su cui si fonda la nostra agenzia e su cui investiamo maggiormente le nostre risorse, conducendo ogni settimana approfondite analisi di mercato.



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02/05/2019